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中城投资董事、总裁应华:变革下的房地产基金投资策略

发布日期:2021-06-25 04:24   来源:未知   阅读:
 

  一个由资本主导的地产金融时代,正在向我们走来,国内的基金行业也要回归本源,由基金管理人到主动管理,深度参与到融投管退的流程,具体怎么去抓住这一时代机会?如何在房地产私募基金行业做出战略变革?中城投资董事、总裁应华在第五届地心引力峰会-资管论坛中发表了主题为《变革下的房地产基金投资策略》的精彩演讲。

  资管新规:2018年04月27日,一行(央行)两会(银保监会、证监会)一局(外汇管理局)联合印发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(以下简称《资管新规》),延长资管新规过渡期至2021年底,平稳有序推进资管行业规范发展。

  政策影响:在“资管新规”的约束下,资管行业打破刚性兑付,将大量没有风险鉴别能力的不合格投资者拒之门外,提高合格投资者的准入标准,对投资者释放被筛选和再教育的信号, 引导行业回归本源。此外,“资管新规”直指去通道、去杠杆、禁止资金池模式、限制非标业 务等统一监管目标,出清市场风险。

  私募新规:2021年1月8日,证监会发布了《关于加强私募投资基金监管的若干规定》,进一步重申和强化了私募基金行业执业的底线行为规范。

  政策影响:形成主体监管,合规趋严的监管体系,www.8855tm.com严禁违规自融,强化独立性,回归私募和投资本源。

  基础设施公募REITs:2020年4月30日,发改委联合证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。2021年5月17日晚间,证监会、沪深两市交易所宣布,首批9只公募REITs正式获批,项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等主流基础设施类型,覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域,具有良好的示范效应。

  事件影响:公募REITs是资产证券化里程碑,将成为中国资本市场重要的组成部分,有利于盘活各类存量经营性不动产,长期、权益资本形成;降低政府和企业的财务杠杆,盘活存量,投资者培育,投资模式转型丰富权益产品,助力相关产业实现转型升级。

  “三道红线日,住建部、央行召开重点房企座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,并形成了重点房企资金监测和融资管理规则,房企面临融资的“三道红线”,根据“三道红线”触线情况不同将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。

  政策影响:房企融资受“三道红线”和“四档管理”政策监管,从而抑制其有息负债增速,达到降负债去杠杆,增加股权融资的模式。

  “两道红线”的房贷新政:2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将银行业金融机构划分为五个档次,并设立区别性“两道红线”管理指标。

  政策影响:该政策对各大中小型银行分为5档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限,使得房贷受限,二四六正版资料大全!高周转承压。

  “两集中”的供地制度:2021年2月23日 国家自然资源部召开2021年住宅用地供应分类调控视频会,要求包括上海在内的22个重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序,实行‘两集中’同步公开出让,重点城市一年最多3次供地。

  政策影响:22城住宅用地实施三批次集中公告、集中出让,对企业的融资和现金流是巨大的考验。脉冲式资金需求,国企和深耕龙头具优势,中小房企容错率低。

  房地产金融变革的深层逻辑,在于降低地产抵押和土地财政依赖,防范化解房地产金融风险,实现房地产与实体经济均衡发展,中周期稳定地产促进经济转型。

  在“降依赖、防风险、稳地产、促转型”的金融变革逻辑下,导向房地产的调控逻辑是房住不炒、因城施策、稳地价稳房价稳预期的主线、房地产长效机制完善成型,具体通过需求侧四限(限购限贷限价限售)政策结合供给侧改革,覆盖部省市区/人房钱地联动,对市场参与主体全面监管,将调控常态化、长效化。

  近十年(2011-2020年),房地产开发资金来源中销售回款(包括预收款和按揭贷款)占比已经从35%升至50%,说明企业的融资越来越困难,需将抵押类融资转向内生、股权、标准化融资。

  不动产融资趋势呈现三个特征:第一是资本介入,从加杠杆到加资本,包括股权资本、并购资本、战略资本,第二是股权的介入,从信用融资到资产投资,包括产业资本、机构资金、地产基金,第三是从私人市场到公开市场,包括CMBS、类REITs、公募REITs。从上海的不动产大宗交易的投资者类别构成看,虽然有2020年疫情影响,外资投入大幅下降,但险资尤其是国企险资仍大举进入一线城市资产。CMBS、CNBN,REITs等都是比较好的退出渠道,有良好的退出渠道,投入自然增多。

  房地产私募基金的四个发展趋势:一是主体监管独立、合规、专业,对风控条件落实管理、成本测算、资金封闭管理、模拟清算等关键点进行高效管理;二是关注系统能力包括聚焦到房地产产业链,系统化主动管理,将成为房地产私募基金管理人的核心能力。三是回归投资本源,构建募投管退的系统能力,长期限资金、组合投资、主动管理能力是核心。四是头部集中、主动管理。特别需要强调的是主动管理能力,依托丰富的投资运营和金融财务经验,对不同合作方、不同投资方式的项目资金管理,做到分类管理、有效管理;与优质运营商战略合作,对不动产专业运营管理,提升经营价值。

  一是发现优选房企/城市/项目及核心资产的价值,二是提升投资+运营赋能、主动管理、经营的价值,三是实现投资退出、资产证券化、价值变现的价值。

  一是,助力变革时期房企降杠杆与穿越周期发展,优选百强房企与区域龙头,创新产品、系统服务、合作共赢。二是,基于产业链和人口流动,聚焦重点城市群、中心城市和都市圈,投资房企深耕的双主流项目。三是,基于新发展格局和不动产周期,关注公募REITs运作规则,与优质运营商战略合作投资核心资产。

  聚焦结构性开发投资机会,重点关注“2+9+6”结构性投资机会。具体来看,重点关注长三角和大湾区2大城市群、9个重点城市群的中心城市以及6大都市圈;关注城市层面的房地产周期。

  精选不动产长期结构性机会,根据数字经济产业趋势、消费升级维度、不动产市场周期、供求吸纳关系、大宗交易资产证券化流动性五大维度,聚焦仓储物流和产业园、www.20699a.com!城市更新、区域型购物中心和写字楼五类核心资产。

  最后,房地产投资合作策略,我们将通过股权合作,助力房企降杠杆;通过战略合作,与穿越周期企业共同成长;以联合投资,与优质运营商合作投资核心资产。